Mietspiegel
Mieter und Vermieter erhalten mit dem Mietspiegel einen fundierten, aktuellen Orientierungsrahmen über die Höhe der ortsüblichen Mietpreise für vergleichbaren nicht preisgebundenen Wohnraum. Somit können sie schnell und verlässlich feststellen, ob die Höhe der vertraglich vereinbarten Miete angemessen ist und auf seiner Grundlage z. B. Mieterhöhungsforderungen überprüfen. Grundlage für den Mietspiegel ist eine Aufstellung der ortsüblichen Vergleichsmiete, also eine Mietenübersicht. Der Mietspiegel weist auf der Basis der Nettokaltmiete die ortsübliche Vergleichsmiete in Euro/qm mtl. aus.
Der Mietspiegel soll dazu beitragen, das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand möglichst transparent zu machen, um Streitigkeiten zwischen Mietvertragsparteien, die sich aus Unkenntnis des Mietpreisgefüges ergeben können, zu vermeiden, Kosten der Beschaffung und Bewertung von Informationen über Vergleichsmieten im Einzelfall zu verringern und den Gerichten die Entscheidung in Streitfällen zu erleichtern.
Anhand dessen können Mieter und Vermieter feststellen, ob die Höhe der vertraglich vereinbarten Miete angemessen ist oder auf seiner Grundlage zum Beispiel Mieterhöhungsforderungen überprüfen. Demnach darf die Miete bei einer Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen, siehe Mietpreisbremse.
Wie ermittelt man die ortsübliche Miete?
Eine ortsübliche Vergleichsmiete stellt den vor Ort üblichen Mietpreis für vergleichbare Wohnungen dar. Der Mietspiegel erklärt Mietpreisunterschiede, die sich für Wohnungen aufgrund unterschiedlicher Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ergeben. Die Berechnung für eine ortsübliche Vergleichsmiete kann nur mit den Mieten der auf dem Markt frei verfügbaren Wohnungen erfolgen. Sozialer Wohnungsbau bzw. geförderter Wohnraum sind hier nicht berücksichtigt.
Die Vielfalt und die qualitative Spannbreite der den Mietpreis bestimmenden objektiven Faktoren können jedoch selbst durch den umfangreichen Datensatz nicht vollständig erfasst werden. Der Mietspiegel weist daher Preisspannen von 20 Prozent um die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete auf. Die in einem Mietspiegel angegebenen Spannen werden regelmäßig durch eine Hilfe zur Spanneneinordnung ergänzt. Dabei handelt es sich um einen Kriterienkatalog, nach dem eine Wohnung als besser oder schlechter als der Mittelwert beurteilt wird. Der höchste Spannenwert entspricht einer Wohnung, für die nur die positiven Merkmale zutreffen, und umgekehrt.
Beim Vergleich mit der tatsächlichen Miete ist grundsätzlich die berechnete durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete heranzuziehen. Rechtlich ist in § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bestimmt, was eine ortsübliche Vergleichsmiete ist.
Wie berechnet man den Mietspiegel?
Die Grundlagen für die Erstellung des Mietspiegels ergeben sich aus den §§ 558c und 558d BGB. Der Mietspiegel stellt eine Übersicht dar über die in einer Kommune gezahlten Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Die ausgewiesenen ortsüblichen Mietpreise setzen sich, entsprechend den gesetzlichen Vorgaben, aus Neuverträgen, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder von Mieterhöhungen zusammen.
Den Quadratmeterpreis erhält man, indem man die Miete durch die Wohnfläche dividiert. Da der Mietspiegel die Kaltmieten auswertet, muss bei Anwendung des Mietspiegels die Kaltmiete für die Berechnung verwendet werden. Die Mietpreise werden für die so gebildeten Wohnungsgruppen als Preisspannen von- bis ausgewiesen. Der qualifizierte Mietspiegel soll für Transparenz auf dem Wohnungsmarkt sorgen und die Mieten vergleichbar machen, so ist der Hintergrund. Er stellt somit ein wichtiges Hilfsmittel für Mieter und Vermieter gleichermaßen dar und kann in gewissem Maß regulierend auf die Mietentwicklung wirken.
Ein qualifizierter Mietspiegel wird
- nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt
- von der Gemeinde oder den Interessenvertretern von Vermietern und Mietern anerkannt
- nach zwei Jahren durch Stichprobe oder Preisindex fortgeschrieben
- alle 4 Jahre neu erstellt
Mietspiegel Konstanz
Der gemeinsame Mietspiegel Konstanz-Allensbach-Reichenau ist ein qualifizierter Mietspiegel, in dem die ortsübliche Vergleichsmiete entsprechend den gesetzlichen Vorschriften dargestellt ist. Die Daten für den gemeinsamen Mietspiegel 2020 wurden von der Stadt Konstanz und den Gemeinden Allensbach und Reichenau in Zusammenarbeit mit dem erfahrenen EMA-Institut für empirische Marktanalysen erhoben und ausgewertet. Des Weiteren wurde er von den Interessensverbänden der Mieter und Vermieter anerkannt und ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt.
Konstanz, Allensbach und Reichenau sind nach wie vor sehr attraktive und gefragte Wohnorte. Die Themen Wohnraum und zulässige Miethöhe gewinnen deshalb immer weiter an Bedeutung. Bei jedem Mieterhöhungsverlangen muss die entsprechende Miethöhe des Mietspiegels angegeben werden, soweit die betreffende Wohnung dort eingeordnet werden kann. Deshalb trägt er wesentlich zur Rechtssicherheit bei der Mietpreisfestlegung auf dem hiesigen Wohnungsmarkt bei. Er ist ab dem 01. Juli 2020 für einen Zeitraum von zwei Jahren gültig.
Der Mietspiegel 2022 für Konstanz wird auf Grundlage des aktuellen Mietspiegels 2020, der von Haus & Grund Verband Konstanz, sowie vom Deutschen Mieterbund Bodensee e.V. qualifiziert wurde, fortgeschrieben. Die Daten für die Fortschreibung werden aus der Befragung von Mieter-Haushalten der Stadt Konstanz und der Gemeinden Allensbach und Reichenau ermittelt.
Immobilienmakler am Bodensee
Philipp Zimmermann Immobilien GmbH & Co.KG ist als Immobilienmakler im gesamten Gebiet Konstanz, Radolfzell und auf der Halbinsel Höri sowie der Region Stein am Rhein bis Kreuzlingen für Sie tätig.
Begriffserklärung
*Bei der sogenannten Nettokaltmiete handelt es sich um die Miete je Quadratmeter Wohnfläche und Monat für ein Haus oder eine Wohnung ohne die Betriebskosten.
*Die Mietpreisbremse soll verhindern, dass die Mieten von Wohnungen über ein gewisses Maß hinaus ansteigen. Über die Umsetzung der Mietpreisbremse entscheiden die Bundesländer in eigener Verantwortung.
Spanneneinordnung: Die im Mietspiegel ausgewiesenen Spannen sind erforderlich, weil Wohnungen über die in der Tabelle ausgewiesenen Merkmale Alter, Größe, Lage und Ausstattung hinaus weitere Unterschiede aufweisen können.
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